杭州第三城北区、大运桥西府、悦东方高层选房指南 | 房叔选房No.233
共16盘预售公示、登记，列表见文末↓
杭州第三城近今日开始登记，大运桥西府、悦东方明日登记最后一天。
杭州第三城处在9号楼玉架山站上盖，自带一定商业，目前周边界面处在建造之中，未来成熟后生活便利度较高，属200万元级刚需可选之项。此次为北区首开，均价2.2万元/㎡。
改善客群在珊瑚世纪后，可考虑大运桥西府，未来或有学区彩蛋，且内部有河道规划，自然景观视野较好。
杭州门槛级楼盘悦东方，属现房销售项目，周边有“大江东最美河道”八工段直流河，且有杭房品质背书，低预算刚需建议考虑。
杭州第三城
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：北区2、3、4、5、8号楼，均为1-18F
均价：精装均价约22000元/㎡，装修标准为3000元/㎡
主力户型：99㎡301套、122㎡54套，特殊户型65㎡、77㎡各两套
无房户倾斜：50%比例，约180户
人才倾斜：20%比例，约71户
验资门槛：冻资首套50万，其他100万
登记时间：2021.3.14-3.16
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了南区与北区，南区已告罄，此次为北区的首开。
北区规划了18幢高层，其中西南角1号楼为自持；此外在北区东侧规划了商业综合体。
小区出入口设在西侧8、12号楼之间和东侧5、9号楼之间；
后续去往9号线玉架山站（工程名：绿洲路站）可通过小区东门后，进入综合体下至负一楼通往地铁站。
楼盘售楼部设在新洲路上，后续会拆除，目前已开放约99㎡户型的实体交付样板间。
楼盘东侧为荷禹路，主干道设计，此外还有地铁9号线。
南侧为新洲路，一路之隔为楼盘南区。
西侧规划顺意路，再往西靠近河道。
北侧规划绿洲路，目前为储备用地。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
2号楼 →
东侧1号楼为物业用房、社区用房，设有地面非机动车停车位、地面非机动车出入口、地库出地面井道；
北侧设有消防登高面、垃圾投放点；
西侧设有地库出地面井道，西北侧设有地面非机动车停车位；
南侧靠近新洲路。
3号楼 →
东侧设有地库出地面井道，东北侧设有地面非机动车停车位；
北侧设有消防登高面、垃圾投放点；
西侧设有地库出地面井道，西北侧设有地面机动车停车位；
南侧靠近新洲路。
4号楼 →
东侧设有地库出地面井道，东北侧设有地面机动车停车位；
北侧设有消防登高面、垃圾投放点；
西侧设有地面非机动车出入口、燃气调压站；
南侧靠近新洲路。
5号楼 →
东侧靠近商业综合体；
北侧设有出入口、入口门廊、地面机动车出入口、水景；
西侧设有地面机动车停车位、地库出地面井道、地面非机动车出入口；
南侧设有垃圾投放点、消防登高面、地面机动车停车位；
西南侧设有地面非机动车停车位。
8号楼 →
东侧设有地面非机动车出入口、地面非机动车出入口、地库出地面井道；
北侧设有出入口、水景、入口门廊；
西侧靠近顺意路，设有地库出地面井道；
南侧设有消防登高面、地面机动车出入口、垃圾投放点。
| 户型分析 |
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：2、3、4、5、8号楼中间套
套数：176套
价格：190.44-225.87万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；全明户型；
缺点：
南北通透性一般。
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：2、3、4号楼东西边套，5号楼东边套
套数：125套
价格：196.56-234.86万元
优点：
两房朝南；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：
阳台较小。
高层约122㎡四房两卫户型 →
位置：8号楼东西边套，5号楼西边套
套数：54套
价格：236.47-286.6万元
优点：
两房朝南；U型厨房；四房功能性较好；
缺点：
阳台较小。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约99㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：2、3、4、5、8号楼中间套，及2、3、4号楼东西边套，5号楼东边套；
2. 采光因素：2、3、4号楼低楼层受南区一定影响；5、8号楼低楼层受南侧楼幢一定影响；
3. 噪声因素：2、3、4号楼南侧有一定道路噪声影响；5号楼东侧有一定道路及商业综合体噪声影响；4、8号楼西侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在15-17F，往下以约1万元的价格递减。
在楼幢选择上，8号楼噪声影响最小，且西侧可享河道景观，做优选；其次选择3号楼，再次选择2、4号楼，最后选择5号楼；
基于低楼层采光影响，且上下价差不大，建议从15-17F往下选；预算充足，优先选择边套；
在边套选择上，2号楼建议优选西边套，总价低且远离自持；3号楼建议优选西边套，总价低；4号楼西边套总价低约3万元，西侧为小路，可优选西边套；
顶楼价格高于3F约3万元，若考虑到采光因素，建议优于3F选择。
| 约122㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：8号楼东西边套，5号楼西边套；
2. 采光因素：5、8号楼低楼层受南侧楼幢一定影响；
3. 噪声因素：5号楼东侧有一定道路及商业综合体噪声影响；8号楼西侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：边套户型一致；
5. 价格因素：总价最高在15-17F，往下以约1万元的价格递减。
在楼幢选择上，8号楼噪声影响最小，且西侧可享河道景观，做优选；其次选择5号楼；
基于低楼层采光影响，且上下价差不大，建议从15-17F往下选；
8号楼西边套总价低约3-4万元，西侧为小路，可优选西边套；
顶楼价格高于3F约3-4万元，若考虑到采光因素，建议优于3F选择。
大运桥西府
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：14号楼（1-24F）、15号楼（1-10F）、17号楼（1-10F）
均价：精装均价约41277元/㎡，装修标准4000元/㎡
主力户型：高层103㎡46套、109㎡47套，特殊户型69㎡2套，小高层130㎡17套、139㎡17套，顶跃170㎡4套，特殊户型105㎡1套
无房户倾斜：15%比例，20户
人才倾斜：15%比例，20户
验资门槛：冻结资金首套120万，其他240万
登记时间：2021.3.13-3.15
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了3幢24-25F高层和15幢11F小高层，其中高层16、18号楼为公租房、自持部分。
楼盘内部由河道隔开，两侧有桥梁连通。
楼盘主入口设在南侧1、3号楼之间和西侧14、16号楼之间。
楼盘与5号线大运河站、4号线祥园路站步行距离约1.7km，通勤需借助短距交通工具。
楼盘最大的优势在于西侧为在建万融城，东北侧为在建文澜实验学校。
楼盘东侧为通益路，工程车来往较多；一路之隔是融创运河双子；
南侧为祥泰街，南侧的商业在一定程度上阻挡了留石高架对楼盘的噪声影响；
西侧为祥景路，目前往北是断头路。
北侧为河道，及在建的总管塘安置房。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
14号楼 →
北侧为小区人行出入口、地面机动车停车位公租房；
南侧为消防回车场地；西南侧为室外活动场地。
15号楼 →
南侧为消防出入口；
北侧为消防登高场地；
西侧为公租房。
17号楼 →
南侧为消防登高场地；室外活动场地；
西侧为自持部分。
| 户型分析 |
高层约103㎡三房两卫户型 →
位置：14号楼中间套
套数：46套
价格：386.69-420.18万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台
缺点：
北向书房尺寸较小。
高层约109㎡三房两卫户型 →
位置：14号楼东西边套
套数：47套
价格：415.96-457.16万元
优点：
两房朝南；公卫干湿分离；小储藏室设计；
缺点：
无明显缺点。
小高层约130㎡四房两卫户型 →
位置：17号楼东边套
套数：9套
价格：535.68-611.6万元
优点：
三开间三房朝南；公卫干湿分离；带大面宽阳台；小储藏室设计；
缺点：
北向书房尺寸一般。
小高层约130㎡四房两卫户型 →
位置：17号楼西边套
套数：8套
价格：533.92-582.54万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；带大面宽阳台；小储藏室设计；
缺点：
两房朝北。
小高层约139㎡四房两卫户型 →
位置：15号楼东西边套
套数：17套
价格：566.9-647.61万元
优点：
三开间朝南；公卫干湿分离；带大面宽阳台；小储藏室设计；
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约103㎡、109㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在14号楼，约103㎡为中间套，约109㎡为东西边套；
2. 采光因素：南侧12号楼为10F小高层，对14号楼低楼层采光影响较小；
3. 噪声因素：西侧祥景路及万融城有一定影响噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在19-20F，往上21-23F以约2-3万元的价格递减，往下17-18F总价一致，价差1万元；15-16F总价一致，价差1万元；12-14F总价一致，价差1万元；再往下至5F，约1万元的价格递减；4、5F之间价差约7万元。
总体上价差不明显，基于高楼层采光、视野较好，建议从次顶楼往下选；
在边套选择上，东边套高于西边套约8-9万元，不介意西侧一定噪声影响，可优选西边套；
顶楼价格相当于4F，做末选。
| 约130㎡、139㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约130㎡户型为17号楼东西边套，约139㎡户型为15号楼东西边套；
2. 采光因素：15、17号楼南侧采光在下午会有一定影响；
3. 噪声因素：15、17号楼受的道路噪声影响较小；
4. 户型因素：17号楼东边套130㎡三房朝南，采光较好；15号东西边套139㎡四房相互干扰较小；
5. 价格因素：总价最高在次顶楼，7-9F以约4万元价差递减；5、6F之间价差约7万元；4、5F之间价差约13-14万元；3、4F之间价差约3万元。
15、17号楼户型不同，看个人喜好选择；若单从位置选择，建议优先选择15号楼；
若预算足够，建议从次顶楼往下选；若预算有限，4F与5F价差较大，可优先选择4F；
15号楼东边套高于西边套约23万元，可优选西边套；17号楼东边套高于西边套约29万元，若单从户型因素，建议优选东边套。
悦东方
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：29号楼（2-26F）、30号楼（2-26F）、32号楼（2-29F）、34号楼（2-30F）、36号楼（2-32F）、37号楼（2-26F）
均价：毛坯均价约12600元/㎡
主力户型：85㎡113套、95㎡33套、97㎡114套、99㎡82套、125㎡114套、138㎡50套、139㎡149套
无房户倾斜：50%比例，328户
人才倾斜：15%比例，98户
验资门槛：冻结资金首套40万，其他80万
登记时间：2021.3.13-3.15
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了24幢滨水排屋、4幢墅境洋房、11幢阔景高层。
楼盘位于前进组团，核心智造区。目前该区已有西子航空、福特汽车、吉利汽车等入驻。
紧邻悦东方的是前进园区办公服务中心，以及一个金融商务综合体，四幢写字楼的体量，最南面的是被收购的一幢烂尾楼，将被改造成四星级酒店。
楼盘东侧是一条河道——八工段直流河，沿河的游步道已建成。
楼盘距在建地铁8号线终点站江东站的步行距离2公里。
▲左侧悦东方，右侧金融商务综合体以及四星级酒店
▲大江东最美丽河道实拍
更多现场可看《一个一定会改变你印象的200万级现房地铁项目 | 房叔跑盘No.07》
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
29、32、36号楼东侧靠近河道，景观资源较好；
29、34号楼南侧为低密区，低楼层采光影响较小；
37、36号楼北侧有一定道路噪声影响。
| 户型分析 |
高层约85㎡三房一卫户型 →
位置：36、37号楼中间套
套数：113套
价格：91.29-112.63万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；阳台进深较大；
缺点：
独卫
高层约95㎡三房两卫户型 →
位置：36号楼夹边套
套数：33套
价格：103.14-125.23万元
优点：
两房朝南；大面宽厨房；
缺点：
无明显缺点。
高层约97㎡三房两卫户型 →
位置：32、34号楼中间套
套数：114套
价格：103.83-129.63万元
优点：
三开间朝南；公卫干湿分离；U型厨房；阳台进深较大；
缺点：
无明显缺点。
高层约99㎡三房两卫户型 →
位置：36、37号楼东西边套
套数：82套
价格：108.87-139.44万元
优点：
两房朝南；U型厨房；双阳台；
缺点：
无明显缺点。
高层约125㎡四房两卫户型 →
位置：32、34号楼东西边套
套数：114套
价格：136.39-177.05万元
优点：
两房朝南；U型厨房；四房功能性较好；阳台进深较大；
缺点：
无明显缺点。
高层约138㎡四房两卫户型 →
位置：29号楼中间套
套数：50套
价格：147.03-178.98万元
优点：
三开间朝南；四叶草户型设计；U型厨房；带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
高层约139㎡四房两卫户型 →
位置：30号楼东西边套、中间套
套数：99套
价格：141.95-184.68万元
优点：
四开间三房朝南；U型厨房；独立玄关；带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
高层约139㎡四房两卫户型 →
位置：29号楼东西边套
套数：50套
价格：152.3-192.71万元
优点：
三开间三房朝南；U型厨房；独立玄关；带大面宽阳台；
缺点：
无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约85㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：处在36、37号楼中间套；
2. 采光因素：低楼层采光会受南侧楼幢一定影响；
3. 噪声因素：北侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：36、37号楼中间套户型一致；
5. 价格因素：36号楼西单元中间套仅两套房源，东单元总价最高在29F，往下以约2500元递减，往上价差约5000元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致；
37号楼总价最高在23F，往下以约4000元递减，往上价差约8000元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致。
楼幢选择上，建议优选靠近河道的36号楼；
鉴于采光因素，次顶楼价差较大，建议做第一选择，其次从次顶楼往下选；
顶楼价格相当于5F，建议做3F后的备选。
| 高层约95㎡、97㎡、99㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约95㎡处在36号楼夹边套，约97㎡处在32、34号楼中间套，约99㎡处在36、37号楼东西边套。
2. 采光因素：低楼层采光会受南侧楼幢一定影响；
3. 噪声因素：36、37号楼北侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套最优，其次夹边套，最次中间套；
5. 价格因素：36号楼西单元夹边套95㎡仅两套房源、西边套99㎡仅两套房源，东单元夹边套总价最高在29F，往下以约2800元递减，往上价差约9300元；东边套总价最高在29F，往下以约3000元递减，往上价差约5900元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致；
37号楼总价最高在23F，往下以约4900元递减，往上价差约2-3万元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致；
32号楼总价最高在26F，往下以约4900元递减，24、25F之间价差约9700元、18、19F之间价差约9700元，往上价差约9700-9800元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致；
34号楼总价最高在27F，往下以约2900元递减，18、19F之间价差约9700元，从17F开始往下以4800元递减；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致。
楼幢选择上，建议优选靠近河道的32、36号楼；
鉴于采光因素，次顶楼价差较大，建议做第一选择，其次从次顶楼往下选；
顶楼价格相当于5F，建议做3F后的备选。
边套选择上，东边套高于西边套约4-5万元，可优先西边套。
| 高层约125㎡、138㎡、139㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约125㎡处在32、34号楼东西边套，约138㎡处在29号楼中间套，约139㎡处在30号楼东西边套、中间套及29号楼东西边套；
2. 采光因素：29、30号楼南侧采光影响较小；32、34号楼低楼层采光会受南侧楼幢一定影响；
3. 噪声因素：道路噪声影响较小；
4. 户型因素：通透性上边套最优，其次夹边套，最次中间套；
5. 价格因素：32号楼总价最高在26F，往下以约6300元递减，24、25F之间价差约2500元、18、19F之间价差约2500元，26、27F之间价差约2600元，27、28F之间价差约6300元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致；
34号楼总价最高在27F，往下以约3700-3800元递减，18、19F之间价差约3500元，从17F开始往下以6300元递减；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致；
29号楼总价最高在23F，往下约6900-7000元递减，18、19F之间价差约3900元，14、15F之间价差约3900元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致；
30号楼总价最高在23F，往下约6900-7000元递减，18、19F之间价差约3900-4000元，14、15F之间价差约3900-4000元；特殊数字14F与13F、18F与17F总价一致。
楼幢选择上，建议优选靠近河道及无采光影响的29号楼，其次选择30、32号楼，再最次选择34号楼；
鉴于低楼层总价较小，29、30号楼建议从中低楼层往上选；鉴于采光因素，次顶楼价差较大，32、34号楼建议做第一选择，其次从次顶楼往下选；
顶楼价格相当于5F，29、30号楼顶楼做末选，32、34号楼顶楼建议做3F后的备选。
边套选择上，30号楼东边套高于西边套约4-5万元，29号楼东边套高于西边套10万元，可优先西边套。
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/阿寻 编辑/阿寻
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2021杭州地铁楼盘图（3月版）
活动截止时间：2021年3月15日9:00
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